取引のご紹介

  • ポートマン・スクエア・ハウス (Portman Square House)

    アセットマネジメント‐賃貸借契約の見直し

    アセットマネジメント業務の一環として、当社は、ロンドンのウエストエンドにあるポートマン・スクエアを見渡せる有名なオフィスビルにおけるインベスコの入居スペースを21,990平方フィート (2,043平法メートル) から47,425平方フィート (4,406平方メートル)と大幅に拡張し、向こう10年間の賃貸借契約の見直しに成功しました。そのために、ポートマン・スクエア・ハウスにおける他の賃貸借契約の解約と現在のインベスコの入居スペースを再構築しなければなりませんでした。

    当社アセットマネジメント部門による尽力で、ポートマン・スクエア・ハウスはクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドとインベスコという二大テナント、さらにはオックスフォード・ストリートにあるマークス・アンド・スペンサーの旗艦店のすぐ北側という地の利を生かし、数多くの小売店舗の入居につながりました。

    賃貸借契約を見直し、買い戻し、また解約交渉をした結果、当社はインベスコのロンドンオフィスを一極化するためのスペース要件を満たすことができました。そうすることで、コロニー・ノーススター・リアルティ・ヨーロッパの投資家のために、当ビルの50%以上を占める物件の向こう10年間の賃貸借契約をオープンマーケット賃料で締結することができました。

    アセットマネジメント取引により、当ビルの賃貸借契約と入居者が合理化され、投資用として本物件のテナント・プロファイルが大幅に改善されたことが大きく、期限前の賃貸借期間を延長することができました。これにより収入プロファイルが改善され、その質も改善された結果、投資家にとっての資本価値を大幅に増加させることができたのが何よりも重要な要素でしょう。

    お問い合わせ:イアン・ホジソン (Ian Hodgson)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ゴールデン・スクエア12番地 (12 Golden Square)

    アセットマネジメント‐新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は、スイスの年金基金AFIAAから、ロンドンのウエストエンドにあるソーホー地区のゴールデン・スクエア12/12A番地に位置する本物件の管理を委託されました。

    2017年12月にUBSから取得された本物件は、地上7階地下1階建で約27,000平方フィート (2,500平方メートル)の広さを有しています。1990年代初頭に建てられた本物件は2015年に全面改装され、中心テナントであるディアジオの他にも4テナントが入居しています。

    ソーホー地区の一等地であるゴールデン・スクエアの南東に位置し、地下鉄からのアクセスも良く、ピカデリー・サーカス駅やオックスフォード・サーカス駅、また2018年12月からは新路線エリザベスライン (クロスレール)の利用も可能です。

    本物件は、イギリス建築研究所建築物性能評価制度において「とても良い」と評価されています。ゴールデン・スクエアはチャールズ・ディケンズの小説「ニコラス・ニクルビー」にも登場する場所です。

    お問い合わせ:イアン・ホジソン (Ian Hodgson)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • マンチェスター:ライランズ・ビルディング (Rylands Building)

    取得

    当社の投資部門は、ミュンヘンを基盤とするドイツのファミリーオフィス、エーエム・アルファ (AM alpha)が、マンチェスター中心部のランドマークである本ビルを購入するにあたり、ソーシングと助言を行いました。

    ピカデリー・ガーデンを見渡せるマーケット・ストリートとハイ・ストリートの角というビジネス中心街と小売業にとっての一等地に位置するこのビルは有名小売企業であるデベナムが入居していました。延べ床面積470,000平方フィート(43,665平方メートル)におよぶ10階建のライランズ・ビルは、1930年代に建てられました。本物件は2級指定建造物 (Grade II) に指定されており、マンチェスターの著名建築家であるハリー・S・フェアハースト(Harry S. Fairhurst)の手によってアールデコ様式で設計されました。

    「ドイツのような外国資本が北部の偉大な街を認めてくれたことは励みになります。一連のブレグジットをめぐる騒動が起こったロンドンでも外国資本の関心が薄れなかったわけですが、マンチェスターもこの波に乗ることができたのはとてもすばらしいと思います」とミューラーの投資部門のディレクターであるセオ・アットン=ゴーント (Theo Utton-Gaunt)はコメントしています。

    マンチェスターの都市圏は推定280万人の人口を擁し、グレートブリテンでは二番目に人口密度が高い地域です。主要区域の人口は約165万人を数え、その「購買人口」は約785,000人と考えられます。

    お問い合わせ:セオ・アットン=ゴーント (Theo Utton-Gaunt)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ポール・モール80-82番地 (80-82 Pall Mall) スコンバーグ・ハウス (Schomberg House)

    アセットマネジメント‐新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は、スイスの年金基金AFIAAから、ロンドンのセント・ジェームス地区ポール・モール80-82番地に位置するスコンバーグ・ハウスの管理を委託されました。

    2017年の秋にPGIM不動産社から取得された本物件は約37,000平方フィート (3,500平方メートル)からなる地上5階地下1階の物件です。

    ファンドマネージメント企業のパーミラ・アドバイザー社 (Permira Advisers) が向こう15年間入居することになっています。

    ポール・モールの南側西端に位置する本物件は、特徴的な赤レンガのファサードと裏(南)側の現代的な増築部分から成っています。本物件の歴史は、オレンジ公ウィリアムの副司令官であったスコンバーグ公爵の邸宅として購入された1688年までさかのぼります。画家のトーマス・ゲインズボロー氏 (Thomas Gainsborough) も入居者として名を連ねています。

    お問い合わせ:アシュレー・バンコール (Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:コンドル・ハウス (Condor House)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は最近コロニー・ノーススターよりコンドル・ハウスの管理を委託されました。

    ヨーロッパ各地に11棟のビルを有す11億ユーロの優良ポートフォリオの一部となる本ビルは、2015年にSEBインベストメント社から購入されました。2014年~2015年にコロニー・ノーススターが個別に取得した3つの主要なポートフォリオの一つです。

    コンドル・ハウスはセント・ポール大聖堂の真向かいに位置し、大聖堂の入口と西側に臨む眺望抜群の120,000平方フィートのオフィススペースを擁しています。本ビルにはモルガン・ルイス&バッキアスとモエリスの英国本社とシェパード・アンド・ウェダーバーンのロンドンオフィスが置かれています。一階にはカフェ・ルージュ、ピザ・エクスプレス、グルメバーガーキッチン、ヨー!スーシなどの飲食店が9店舗出店しています。

    アセットマネジメントの効果が大いに期待できる本ビルにおいて、当社は両ビルの賃貸借契約の見直しに尽力し、賃料見直しとプロジェクトマネジメント業務を請け負っています。

    現在進行中のプロジェクトには正面エントランスと屋内公共空間の改装・改修が挙げられます。

    お問い合わせ:イアン・ホジソン (Ian Hodgson)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ポートマン・スクエア・ハウス (Portman Square House)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は最近コロニー・ノーススターよりポートマン・スクエア・ハウスの管理を委託されました。

    ヨーロッパ各地に11棟のビルを有す11億ユーロの優良ポートフォリオの一部となる本ビルは、2015年にSEBインベストメント社から購入されました。2014年~2015年にコロニー・ノーススターが個別に取得した3つの主要なポートフォリオの一つです。

    ロンドンの最も著名な広場の一角を占め、ひときわ目立つポートマン・スクエア・ハウスは100,000平方フィート以上のAグレードのオフィススペースと、1階には小売店舗スペースを有しています。本ビルにはクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドとインベスコUKが本社を構えているほか、ネイションワイドがその前身であるポートマン・ビルディング・ソサエティに引き続き入居しています。

    アセットマネジメントの効果が大いに期待できる本ビルにおいて、ミュラー・インターナショナルは両ビルの賃貸借契約の見直しに尽力し、賃料見直しとプロジェクトマネジメント業務を請け負っています。

    最近手掛けた事業には、ボイラーと冷却装置の交換、石材洗浄、織物修繕、テナントのシャワー設備の設置、駐輪所の設置などがあります。現在進行中のプロジェクトとしては、予算約100万ポンドの受付とアトリウム式ロビーの大規模改修が挙げられます。

    お問い合わせ:イアン・ホジソン (Ian Hodgson)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • エディンバラ:クォーターマイル (Quartermile)

    アセットマネジメント - 新規の賃貸借契約

    スコットランドの首都にあるクォーターマイル2番地は、高級なクォーターマイル開発地区の中心地に位置しています。受賞歴もあるこの地区には、オフィス、小売店、住宅として機能する近代的建造物と歴史的建造物が混在しています。街の新しい中心地となったこの「クォーター」は、フォスター・アンド・パートナーズの基本計画のもとに旧エディンバラ王立病院の跡地に開発されました。詳細はこちらをクリック。

    2009年竣工の57,825平方フィート(5,372平米)の本ビルは、主にスコットランドの法律事務所モートン・フレイザー社が占有しており、スイスの年金基金AFIAAからの委託でミュラー・インターナショナルが管理する英国不動産ポートフォリオの一部を構成しています。

    取得時には約12,000平方フィートに及ぶ空室を抱えていましたが、ミュラー・インターナショナルのアセットマネジメント部門の取り組みによって良質なテナントとの賃貸借契約が実現しました。

    お問い合わせ:アシュレー・バンコール (Ashley Bunkall) 
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

    この事例が示すもの:

    • 当社がどのように英国各地の商業用不動産に投資する国際投資家のお役に立てるか。
    • お客さまのニーズに最も効果的にお応えするために個々の案件に適した専門家を起用する当社独自の「ミュラー・エッジ」式アセットマネジメント・アプローチ。
    • 当社は投資家の英国における代理人として、お客さまの投資を十分に保護し、積極的にリスク管理を行うことができます。
  • ロンドン:ホルボーン・タワー (Holborn Tower)

    アセットマネジメント - 新規委託

    最近、当社のアセットマネジメント部門は競争入札に勝ち、海外投資家からロンドン中心部にあるホルボーン・タワーのアセットマネジメントと不動産管理を委託されました。

    本物件は11階建ての充実した複合用途ビルで、1階には小売店舗、上層階にはオフィススペースを擁しています。改修、不動産税節税対策、賃貸借契約の見直し、空室の最大限の活用によって価値上昇とコスト節減を図るなど、本ビルには短中期的にアセットマネジメントによる大きな機会を見込むことができます。

    当社は入居者との交渉を通して無占有状態のオフィススペースを確保し、現在その全面的な改修工事を行っています。

    ホルボーン・タワーは、幅広い入居者や不動産投資家に支持され急速に整備が進み多様化しつつあるミッドタウン地区に位置しています。この地区の発展は、ロンドン経済の好景気、そして2018年に開通するロンドンの東西を結ぶ新しいクロスレール・リンクによる恩恵への期待に支えられています。

    お問い合わせ:アシュレー・バンコール (Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:マーク・レーン55番地 (55 Mark Lane)

    アセットマネジメント – 大規模改修

    EC3地区のマーク・レーン55番地は、シティ・オブ・ロンドンの「保険会社地区」の中心に位置する160,000平方フィート(14,864平米)のマルチテナント型オフィスビルです。改修計画を経て大きな変貌を遂げた物件です。

    1階と上層階2フロアの賃貸借期間が満了したことを機に、これらのオフィススペースのアップグレードと、エントランスとロビーのリニューアルが実施されました。

    当社のアセットマネジメント部門は6か月間にわたる工事を統括するプロジェクトチームを率い、主に保険業者が利用するこの活気あるマルチテナント型ビルの占有者への支障を最小限に抑えながら予算内でスケジュールどおりに工事を完成させました。エントランスとレセプションエリアのリニューアルの結果、ビルのイメージを現在のテナントの期待と企業イメージに合わせて向上させることができました。さらにフルハイトのアトリウムのリフォーム、そしてテナント誘致に必要とされる最高水準のエレベーターホール、オフィスフロア、トイレ空間を実現するための改修が行われました。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:バッキンガムパレス・ロード151番地 (151 Buckingham Palace Road)

    取得

    ミュラー・インターナショナルは、ロンドンSW1地区のバッキンガムパレス・ロード151番地に関して、マレーシアの主要なファンドの依頼により、ソーシングおよび購入取引の際には助言と交渉を行いました。

    投資量は2億ポンド余りに及びました。

    ロンドンで最も利用客の多い交通のハブのひとつであるヴィクトリア駅の上に建つ本物件は193,693平方フィート(17,995平米)にわたる主にAグレードのオフィススペースからなり、様々な英国政府機関が入居しています。さらに、6,387平方フィート(593平米)の店舗スペースも擁しています。

    1991年に開発されたバッキンガムパレス・ロード151番地の本ビルは、隣接するバッキンガムパレス・ロード123番地 のビルを含む構想の一環としてピーター・フォッゴがアラップ・アソシエイツのために設計したものです。

    本ビルには投資成果を高めるためのアセットマネジメントの機会が数多く期待できます。

    お問い合わせ:ピーター・シャピーロ (Peter Shapeero) 
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:アルダーズゲート・ストリート10番地 (10 Aldersgate Street)

    アセットマネジメント – 大規模改修

    アルダーズゲート・ストリート10番地はロンドン博物館とセント・ポール大聖堂の間に位置する40,000平方フィート(3,716平米)のオフィスビルであり、ドイツの不動産ファンドのハンザインベストが長期借地権を持っています。

    単独テナントの賃貸借期間満了後、ミュラー・インターナショナルは既存のサブテナントと2つのフロアの賃貸借契約を交渉・締結しました。当社のアセットマネジメント部門は本ビルをAグレード仕様に適合させる改修工事と機械装置・電気装置の主品目の交換を統括するプロジェクトを立ち上げ、指揮にあたり、予算内でスケジュールどおりに遂行しました。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott) またはアシュレー・バンコール(Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ガラード・ハウス (Garrard House)

    アセットマネジメント – テナントリテンション

    当社のアセットマネジメント部門はシティ・オブ・ロンドンのグレシャム・ストリートにあるガラード・ハウスに160,000平方フィート(14,864平米)の本社を構える著名なファンドマネージャーのシュローダー・インベストメント・マネジメントとの賃貸借契約の見直しに関する交渉を成功に導きました。賃貸借期間は2015年に満了予定でした。

    新規開発されたビルへの移転を計画していたシュローダー社に、ミュラー・インターナショナルはスイスの年金基金AFIAAが所有するこの注目度の高い本社ビルに留まることを納得させる条件を提示することができました。

    一流テナントを保持することに成功し、クライアントにとってより良い条件を達成できたことは、当社のアセットマネージャーが投資家のリスク・エクスポージャーを減らし、クライアントの資産価値を高める能力を持つことを示しています。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott) またはアシュレー・バンコール(Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:テューダー・ストリート21番地 (21 Tudor Street)

    取得 – シティ・オブ・ロンドン一等地のオフィス

    ミュラー・インターナショナルは、スイスの年金基金AFIAAがロンドンEC4地区にあるテューダー・ストリート21番地を購入するにあたって、ソーシング、助言、購入の交渉を行いました。購入価格は7,300万ポンド/ 5.3% NIYでした。

    2003年竣工の本ビルはシティ・オブ・ロンドンの一等地に位置し、単独テナントである大手国際法律事務所のジョーンズ・デイ法律事務所が占有するAグレードのオフィススペースを擁しています。

    当社はテナントとの連携のもと、2016年に完成した改修工事の管理を行いました。

    ミュラー・インターナショナルのアセットマネジメント部門は本ビルの継続的かつ全面的なアセットマネジメントと不動産管理を委託されました。

    お問い合わせ:ピーター・シャピーロ (Peter Shapeero) 
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160 

  • リーズ:パーク・レーン1番地 (1 Park Lane)

    アセットマネジメント – 賃貸借契約

    当社のアセットマネジメント部門は、本ビルの主要なテナントであるコールクレジットが占有していなかったスペースの明渡しと貸し出しに取り組み、ビルの満室稼働を実現しました。その上で賃貸借契約を更新・延長した結果、クライアントは格段に高い価格で本投資物件を売却することができました。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott) 
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:フィンズベリー・スクエア30番地 (30 Finsbury Square)

    取得

    ミュラー・インターナショナルはミュンヘンのファンドのミュンヘン再保険会社がこのシティ・オブ・ロンドンの極めて優良な本社ビルを購入するにあたってソーシング・紹介・助言を行いました。

    「ロンドン中心部の6大ビルのひとつ」と評価されるフィンズベリー・スクエア30番地は、1階と上層階7階にわたって136,400平方フィート(12,672平米)のAグレードの優良オフィススペースを擁しています。この自由保有物件はエリック・パリー・アーキテクツの設計によるもので、2002年に竣工しました。

    お問い合わせ:ピーター・シャピーロ (Peter Shapeero)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160