取引のご紹介

  • グラスゴー: ブルーミーロー200番地 (200 Broomielaw)

    アセットマネジメント - 新規委託

    ミュラー・インターナショナルは、クライアント向けにコアプラス・アセットの好機と捉え本ビルを取得しました。ミュラーのアセットマネジメント部門は、アセットマネジメントと不動産管理を委託されました。

    ミュラー・インターナショナルは現在、ファミリーオフィスからの委託で貸借契約が満了するまで本ビルのアセットマネジメントと、ライフサイクルにおける改良に向けた現状に沿った助言を行っています。
    ミュラーは、総合的なアセット戦略の一環として本ビルの改装、改修プロジェクトの主導、および賃貸契約の更新を行います。

    ミュラーのアセットマネジメント部門は、本ビルの業務管理を担っており、適切なシステムの導入や手続きにより、管理における業務改善や長きにわたる多く課題に取り組みます。

    お問い合わせ:デイヴィッド・カールソン(David Carlsson-Evans)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

    委託業務の範囲:

    • 体化された投資とアセットマネジメント業務
    • 明確な戦略立案とその実現
    • 事業計画の実現に向けトップクラスのコンサルタントを確保するダイナミックなチーム編成
  • ポートマン・スクエア・ハウス (Portman Square House)

    アセットマネジメント‐賃貸借契約の見直し

    アセットマネジメント業務の一環として、当社は、ロンドンのウエストエンドにあるポートマン・スクエアを見渡せる有名なオフィスビルにおけるインベスコの入居スペースを21,990平方フィート (2,043平法メートル) から47,425平方フィート (4,406平方メートル)と大幅に拡張し、向こう10年間の賃貸借契約の見直しに成功しました。そのために、ポートマン・スクエア・ハウスにおける他の賃貸借契約の解約と現在のインベスコの入居スペースを再構築しなければなりませんでした。

    当社アセットマネジメント部門による尽力で、ポートマン・スクエア・ハウスはクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドとインベスコという二大テナント、さらにはオックスフォード・ストリートにあるマークス・アンド・スペンサーの旗艦店のすぐ北側という地の利を生かし、数多くの小売店舗の入居につながりました。

    賃貸借契約を見直し、買い戻し、また解約交渉をした結果、当社はインベスコのロンドンオフィスを一極化するためのスペース要件を満たすことができました。そうすることで、コロニー・ノーススター・リアルティ・ヨーロッパの投資家のために、当ビルの50%以上を占める物件の向こう10年間の賃貸借契約をオープンマーケット賃料で締結することができました。

    アセットマネジメント取引により、当ビルの賃貸借契約と入居者が合理化され、投資用として本物件のテナント・プロファイルが大幅に改善されたことが大きく、期限前の賃貸借期間を延長することができました。これにより収入プロファイルが改善され、その質も改善された結果、投資家にとっての資本価値を大幅に増加させることができたのが何よりも重要な要素でしょう。

    お問い合わせ:デイヴィッド・カールソン(David Carlsson-Evans)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ゴールデン・スクエア12番地 (12 Golden Square)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は、スイスの年金基金AFIAAから、ロンドンのウエストエンドにあるソーホー地区のゴールデン・スクエア12/12A番地に位置する本物件の管理を委託されました。

    2017年12月にUBSから取得された本物件は、地上7階地下1階建で約27,000平方フィート (2,500平方メートル)の広さを有しています。1990年代初頭に建てられた本物件は2015年に全面改装され、中心テナントであるディアジオの他にも4テナントが入居しています。

    ソーホー地区の一等地であるゴールデン・スクエアの南東に位置し、地下鉄からのアクセスも良く、ピカデリー・サーカス駅やオックスフォード・サーカス駅、また新路線エリザベスライン (クロスレール)の利用も可能です。

    本物件は、イギリス建築研究所建築物性能評価制度において「とても良い」と評価されています。ゴールデン・スクエアはチャールズ・ディケンズの小説「ニコラス・ニクルビー」にも登場する場所です。

    お問い合わせ:アシュレー・バンコール (Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • マンチェスター:ライランズ・ビルディング (Rylands Building)

    取得

    当社の投資部門は、ミュンヘンを基盤とするドイツのファミリーオフィス、エーエム・アルファ (AM alpha)が、マンチェスター中心部のランドマークである本ビルを購入するにあたり、ソーシングと助言を行いました。

    ピカデリー・ガーデンを見渡せるマーケット・ストリートとハイ・ストリートの角というビジネス中心街と小売業にとっての一等地に位置するこのビルは有名小売企業であるデベナムが入居していました。延べ床面積470,000平方フィート(43,665平方メートル)におよぶ10階建のライランズ・ビルは、1930年代に建てられました。本物件は2級指定建造物 (Grade II) に指定されており、マンチェスターの著名建築家であるハリー・S・フェアハースト(Harry S. Fairhurst)の手によってアールデコ様式で設計されました。

    「ドイツのような外国資本が北部の偉大な街を認めてくれたことは励みになります。一連のブレグジットをめぐる騒動が起こったロンドンでも外国資本の関心が薄れなかったわけですが、マンチェスターもこの波に乗ることができたのはとてもすばらしいと思います」とミューラーの投資部門のディレクターであるセオ・アットン=ゴーント (Theo Utton-Gaunt)はコメントしています。

    マンチェスターの都市圏は推定280万人の人口を擁し、グレートブリテンでは二番目に人口密度が高い地域です。主要区域の人口は約165万人を数え、その「購買人口」は約785,000人と考えられます。

    お問い合わせ:セオ・アットン=ゴーント (Theo Utton-Gaunt)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ポール・モール80-82番地 (80-82 Pall Mall) スコンバーグ・ハウス (Schomberg House)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は、スイスの年金基金AFIAAから、ロンドンのセント・ジェームス地区ポール・モール80-82番地に位置するスコンバーグ・ハウスの管理を委託されました。

    2017年の秋にPGIM不動産社から取得された本物件は約37,000平方フィート (3,500平方メートル)からなる地上5階地下1階の物件です。

    ファンドマネージメント企業のパーミラ・アドバイザー社 (Permira Advisers) が向こう15年間入居することになっています。

    ポール・モールの南側西端に位置する本物件は、特徴的な赤レンガのファサードと裏(南)側の現代的な増築部分から成っています。本物件の歴史は、オレンジ公ウィリアムの副司令官であったスコンバーグ公爵の邸宅として購入された1688年までさかのぼります。画家のトーマス・ゲインズボロー氏 (Thomas Gainsborough) も入居者として名を連ねています。

    お問い合わせ:アシュレー・バンコール (Ashley Bunkall)
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  • グラスゴー: ブルーミーロー200番地 (200 Broomielaw)

    投資

    ミュラーの国際投資部門は、ドイツのファミリーオフィスがグラスゴー中心部のクライド川を見下ろすオフィスビルを購入するにあたり、ソーシングと助言を行いました。

    地上9階建てで31台分の地下駐車場を備える80,000平方フィートのモダンなビルは2004年に竣工され、D&B格付け5A1の企業であるAtkinsとChubbに、2021年初めまで全フロア賃貸借されています。当物件は、スコットランド開発公社がイギリス第二の都市グラスゴーに国内投資を誘致するべく開発した国際金融サービス地区(IFSD: International Financial Services District)に位置しています。

    ミュラーの国際投資部門ディレクターであるセオ・アットン=ゴーントは、次のようにコメントしています。 「機関投資家やあらゆる海外バイヤーがロンドンで続くブレグジット騒動に惑わされている中、ドイツのファミリーオフィスが好機をとらえたのは興味深いことだと言えます。マイナスのポジションは限定的で、ポンド安とグラスゴーの健全な現地市場を考慮に入れると、クライアントが慎重な競合他社よりも優位に立つ良い機会となりました。ミュラーはグラスゴーで長年積極的に活動しているため好機をいち早くとらえることができました。」

    ミュラーは比較的短い賃貸借期間に注目し、当ビルと2004年竣工後経年化したIFSD自体の賃貸料上昇が期待できることを念頭において、両者の収益源についてアセットマネジメントを行う好機であると考えました。テナントの要求とテナント企業社員の職場環境に対する期待が膨らみ続ける中、ミュラーは環境面と設計プロファイルを考慮してビルを改修する機会ととらえました。

    ミュラーは過去20年以上にわたりドイツ人投資家に人気の投資地域であるグラスゴーと長年の関わりがあります。

    お問い合わせ:セオ・アットン=ゴーント (Theo Utton-Gaunt)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:コンドル・ハウス (Condor House)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は最近コロニー・ノーススターよりコンドル・ハウスの管理を委託されました。

    ヨーロッパ各地に11棟のビルを有す11億ユーロの優良ポートフォリオの一部となる本ビルは、2015年に購入されました。集中的なアセットマネジメント期間を経て、本ビルは2019年半ばに売却されました。

    コンドル・ハウスはセント・ポール大聖堂の真向かいに位置し、大聖堂の入口と西側に臨む眺望抜群の120,000平方フィートのオフィススペースを擁しています。本ビルにはモルガン・ルイス&バッキアスとモエリスの英国本社とシェパード・アンド・ウェダーバーンのロンドンオフィスが置かれています。一階にはカフェ・ルージュ、ピザ・エクスプレス、グルメバーガーキッチン、ヨー!スーシなどの飲食店が9店舗出店しています。

    お問い合わせ:デイヴィッド・カールソン(David Carlsson-Evans)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • マンチェスター中心部 (Central Manchester)

    アセットマネジメント - 新規委託

    直近で行ったアセットパフォーマンスを検証に続き、本ビルの改修、再構築、賃貸契約の更新を決定しました。

    ミュラーはスプリング・ガーデンズのプロジェクト実現に向け、戦略の再構築および設計部門、契約・賃貸部門の委託において中心的役割を担っています。

    当社のアセットマネジメント部門は当初、マンチェスターの中心業務地区に位置する2棟のマルチテナント型オフィスビル(スプリング・ガーデンズ19番地、ピーター・ストリート44番地)のアセットマネジメントと不動産管理を委託されました。

    スプリング・ガーデンズ19番地(19 Spring Gardens)は総面積36,000平方フィート(3,344平米)にわたり、小売店2店舗のほかは主にオフィススペースから成り、ロックトン・インシュアランス、クラーク・ウィルモット、リシンク・グループなどの企業が入居しています。

    ピーター・ストリート44番地(44 Peter Street)は9階建ての25,000平方フィートのオフィスビルであり、テナントにはケネディ・ソリシターズ、グリフィス&アーマー、バック・コンサルタンツ、ハード・ローランド・アーキテクツなどが挙げられます。

    両ビルとも積極的な賃貸借管理によってアセットマネジメントの効果が大いに期待でき、当社が管理する英国オフィス不動産の豊富な目録に加わりました。

    お問い合わせ:デイヴィッド・カールソン(David Carlsson-Evans)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

    これらのアセットマネジメント案件が示すもの:

    • 英国の商業用不動産に投資する国際投資家に対して当社がご提供するアセットマネジメント・サービスの種類。
    • 投資家の英国における代理人として、当社がいかにお客さまの投資を保護し、積極的なアセットマネジメントによりその価値を高めることができるか。
  • ロンドン:ポートマン・スクエア・ハウス (Portman Square House)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当社のアセットマネジメント部門は最近コロニー・ノーススターよりポートマン・スクエア・ハウスの管理を委託されました。

    ヨーロッパ各地に11棟のビルを有す11億ユーロの優良ポートフォリオの一部となる本ビルは、2015年に購入されました。集中的なアセットマネジメント期間を経て、本ビルは2019年半ばに売却されました。

    ロンドンの最も著名な広場の一角を占め、ひときわ目立つポートマン・スクエア・ハウスは100,000平方フィート以上のAグレードのオフィススペースと、1階には小売店舗スペースを有しています。本ビルにはクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドとインベスコUKが本社を構えているほか、ネイションワイドがその前身であるポートマン・ビルディング・ソサエティに引き続き入居しています。

    お問い合わせ:デイヴィッド・カールソン(David Carlsson-Evans)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • マンチェスター:ハードマン・スクエア3番地 (3 Hardman Square)

    アセットマネジメント

    ハードマン・スクエア3番地は高い評価を受けるスピニングフィールズ開発地区に位置する、フォスター・アンド・パートナーズの際立つ高級オフィスビルです。180,000平方フィート(16,722平米)にわたるAグレードのオフィススペースを擁しています。

    テナントであった英国法律事務所ハリウェルズの倒産によって空きビルとなっていたところを当社のアセットマネジメント部門が全面改修を統括し、改めてオフィススペースを様々な良質なテナントに賃貸借することによって、再び投資価値を生み出しました。また、BDOが設置した清算委員会に当社から代表を派遣し、クライアントの損失を軽減するためにできるだけ多くの金額を回収することに尽力しました。

    当ビルが活気あふれる一流のマルチテナント型オフィスビルに生まれ変わるにあたって、ミュラー・インターナショナルのアセットマネジメント部門は極めて重要な役割を果たしました。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

    この事例が示すもの:

    • 当社がどのように英国の商業用不動産に投資する国際投資家のお役に立てるか。
    • お客さまのニーズに最も効果的にお応えするために当社の経験と専門知識を活用し、個々の案件に適した専門家を起用する当社独自の「ミュラー・エッジ」式アセットマネジメント・アプローチ。
    • 当社は投資家の英国における代理人として、お客さまの投資を保護し、積極的にリスク管理を行うことができます。
  • グレシャム・セント・ポールズ (Gresham St Paul’s)

    開発・投資コンサルティング

    AFIAAが開発管理を任せられる適切なパートナーを(当初はエクイティパートナーシップ・注入を通して)選定する過程において、当社が助言を行いました。パートナーに求められた条件は、ロンドンでの実績があること、シュローダー社の退去後に既存のビルの改修や増築を実施する能力があること、改修後には入居希望者のオファーに柔軟に応じることでした。

    開発マネージャーに選定されたスタンホープは、目下ビルの量塊性と効率性を向上させるための設計過程に入っています。これによってビルのリブランディングが可能となり、新たに入居者を誘致する上で効果を発揮することが期待されます。ミュラー・インターナショナルは引き続き本ビルのアセットマネジメントと不動産管理を請け負っています。

    お問い合わせ:セオ・アットン=ゴーント (Theo Utton-Gaunt)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:ホルボーン・タワー (Holborn Tower)

    アセットマネジメント - 新規委託

    当初、当社のアセットマネジメント部門は、この名高い高層ビルの不動産管理を委託され、その後本ビルの改装を担うアセットマネジメントを委託されました。

    本物件は11階建ての充実した複合用途ビルで、1階には小売店舗、上層階にはオフィススペースを擁しています。本ビルは、改修、賃貸借契約の再編、賃料引き上げ後の契約更新により価値を高め、短中期的にアセットマネジメントによる大きな収益機会を見込むことができます。

    当社は入居者との交渉を通して無占有状態のオフィススペースを確保し、現在その全面的な改修工事を行っています。

    ホルボーン・タワーは、幅広い入居者や不動産投資家に支持され急速に整備が進み多様化しつつあるミッドタウン地区に位置しています。この地区の発展は、ロンドン経済の好景気、そしてロンドンの東西を結ぶ新しいクロスレール・リンクによる恩恵への期待に支えられています。

    この戦略は新しい入居者に改善された居住水準を提供し、当社のクライアントと合意したアセット戦略を実現します。

    お問い合わせ:アシュレー・バンコール (Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:バッキンガムパレス・ロード151番地 (151 Buckingham Palace Road)

    売却

    ミュラー・インターナショナルはマレーシアの主要なファンドの依頼によりウエスト・エンドのヴィクトリア地区に位置するヴィクトリア駅の上に開発された193, 693平方フィートの本オフィス・小売店舗物件を取得した上で、売却の条件交渉を行いました。

    買い手との交渉の末、当社は2年前に2.07億ポンドで購入した本ビルを2.55億ポンドで売却することに成功し、2年で23%の上昇を達成しました。

    大幅に上昇した価格での売却に成功したこの事例は、発展・変貌しつつあるヴィクトリア地区の市況を観察する当社の能力を実証しています。また、お客さまが「オプショナリティの未来」を築けるよう最初の購入段階から根本的な戦略的アドバイスを提供し、機に乗じた利益機会について助言する能力をも示しています。

    お問い合わせ:ピーター・シャピーロ (Peter Shapeero)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • ロンドン:アルダーズゲート・ストリート10番地 (10 Aldersgate Street)

    アセットマネジメント – 大規模改修

    アルダーズゲート・ストリート10番地はロンドン博物館とセント・ポール大聖堂の間に位置する40,000平方フィート(3,716平米)のオフィスビルであり、ドイツの不動産ファンドのハンザインベストが長期借地権を持っています。

    単独テナントの賃貸借期間満了後、ミュラー・インターナショナルは既存のサブテナントと2つのフロアの賃貸借契約を交渉・締結しました。当社のアセットマネジメント部門は本ビルをAグレード仕様に適合させる改修工事と機械装置・電気装置の主品目の交換を統括するプロジェクトを立ち上げ、指揮にあたり、予算内でスケジュールどおりに遂行しました。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott) またはアシュレー・バンコール(Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160

  • グレシャム・セント・ポールズ (Gresham St Paul’s)

    アセットマネジメント – テナントリテンション

    当社のアセットマネジメント部門はシティ・オブ・ロンドンのグレシャム・ストリートにあるグレシャム・セント・ポールズに160,000平方フィート(14,864平米)の本社を構える著名なファンドマネージャーのシュローダー・インベストメント・マネジメントとの賃貸借契約の見直しに関する交渉を成功に導きました。賃貸借期間は2015年に満了予定でした。

    新規開発されたビルへの移転を計画していたシュローダー社に、ミュラー・インターナショナルはスイスの年金基金AFIAAが所有するこの注目度の高い本社ビルに留まることを納得させる条件を提示することができました。

    一流テナントを保持することに成功し、クライアントにとってより良い条件を達成できたことは、当社のアセットマネージャーが投資家のリスク・エクスポージャーを減らし、クライアントの資産価値を高める能力を持つことを示しています。

    一流テナントを保持することに成功し、クライアントにとってより良い条件を達成できたことは、当社のアセットマネージャーが投資家のリスク・エクスポージャーを減らし、クライアントの資産価値を高める能力を持つことを示しています。

    お問い合わせ:ジェフリー・マリオット (Geoffrey Marriott) またはアシュレー・バンコール(Ashley Bunkall)
    電話番号:+44 (0) 207 448 1160