Transaktionen

Müller International hat das Gebäude für einen Kunden als Core Plus Asset-Gelegenheit erworben. Das Asset Management Team von Müller wurde mit dem Asset und Property Management beauftragt.

Müller International ist nunmehr vom Family Office engagiert worden, um das Asset Management des Objektes in Bezug auf die bevorstehenden auslaufenden Mietverträge zu übernehmen und zu den Aufwertungsmöglichkeiten, die in dieser Phase des Lebenszyklus des Objektes bestehen, zu beraten.

Müller wird das Gebäude als Teil der allgemeinen Asset-Strategie neu positionieren, das Sanierungsprojekt führen und das Gebäude neu vermieten.

Das Asset Management Team von Müller hat die operative Kontrolle über das Gebäude übernommen und Systeme und Abläufe eingeführt, um den Betrieb des Gebäudes zu optimieren und eine Immobilie mit zahlreichen historischen Herausforderungen zu betreuen.

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Der Auftrag umfasst

• Integrierte Investitions- und Asset Management-Leistungen
• Eindeutige strategische Planung und Umsetzung
• Dynamische Teameinsätze, die es Müller ermöglichen, Top-Berater für die Umsetzung des Business-Plans zu verpflichten.

Das Asset Management von Müller hat einen neuen Mietvertrag mit 10-jähriger Laufzeit in diesem bekannten Bürogebäude mit Blick auf Portman Square im Londoner West End erfolgreich neu strukturiert. Dabei wurde im Wesentlichen die Belegung des Objekts durch Invesco von 2.043 qm auf 4.406 qm erhöht. In diesem Zusammenhang wurde auf mehrere andere Mietverträge im Portman Square House verzichtet und die bestehenden Invesco-Flächen erweitert.

Aufgrund dieser von der Abteilung Asset Management von Müller vorgenommenen Restrukturierung, wird Portman Square House in Zukunft mit Cushman & Wakefield und Invesco zwei Ankermieter sowie eine Reihe von Einzelhandelsmietern in dieser Spitzenlage, nördlich vom Flagship Store von Marks & Spencer in der Oxford Street, haben.

Dank der Restrukturierung, dem Lease Buy-Back und den Verhandlungen zum Verzicht auf einige der Mietverträge ist Müller in der Lage gewesen, den Flächenbedarf von Invesco an einem einzigen Londoner Standort bereitzustellen. Dabei haben wir neue Mietverträge mit einer 10-jährigen Laufzeit für mehr als 50 % des Objektes und zu Marktmietwerten für die Investoren Colony North Star Realty Europe gesichert.

Die Asset Management-Transaktion rationalisiert die Anzahl der Mietverträge und Belegungen im Gebäude und, was noch wichtiger ist, optimiert das Mieterprofil im Objekt in wesentlicher Hinsicht, indem die nicht abgelaufenen Mietvertragslaufzeiten für das Objekt wesentlich verlängert wurden. Dieses optimierte Ertragsprofil sowie die erhöhte Qualität führten zu einer erheblichen Steigerung des Kapitalwertes für die Investoren als einem entscheidenden Kriterium.

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Das Asset Management Team von Müller hat vor kurzem den Managementauftrag für das Objekt 12/12A Golden Square im Londoner Stadtbezirk Soho (West End) von der Schweizer Anlagestiftung für Pensionskassen AFIAA erhalten.

Das Gebäude wurde im Dezember 2017 von der UBS erworben und erstreckt sich auf 2.500 qm über 7 Obergeschosse mit einem Sockelgeschoss. Das aus den frühen 90er Jahren stammende Objekt wurde 2015 komplett modernisiert, um den Ankermieter Diageo und vier weitere Mieter zu gewinnen.

Mit einem Standort an der südöstlichen Ecke des Golden Square und der Spitzenlage im Bezirk Soho verfügt das Gebäude über einen guten Anschluss an das U-Bahnnetz am Piccadilly Circus, Oxford Circus und der neuen Elizabeth Line (Crossrail).

Das Gebäude hat ein „Sehr gut“-Breeam Rating. Golden Square wird bei Charles Dickens in Leben und Abenteuer des Nicholas Nickleby erwähnt.

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Das Investment Team von Müller ist beim Erwerb dieses bekannten Gebäudes im Stadtzentrum von Manchester als Vermittler und Berater für das in München ansässige Family Office AM alpha tätig gewesen.

Das Gebäude, das sich im Geschäftsviertel und der Einzelhandelsspitzenlage Ecke Market Street und High Street mit Blick auf Piccadilly Gardens befindet, ist an die renommierte Einzelhandelsgruppe Debenhams Plc vermietet. Das Rylands Building erstreckt sich über 10 Obergeschosse mit insgesamt 43.665 qm und stammt aus den 30er Jahren. Das Objekt ist als Grade II gelistet und wurde vom bekannten Architekten Harry S. Fairhurst im Art Deco-Stile gestaltet.

“Es ist erfrischend zu sehen, dass ausländische Investoren, wie in diesem Fall aus Deutschland, Interesse nicht nur an London, sondern auch den ‘9 großen Städten’ zeigen. Ganz besonders nach all der Skepsis, die sich kürzlich durch Brexit verbreitet hat” betont Peter Shapeero.

Der Ballungsraum Manchester hat eine geschätzte Bevölkerung von 2,8 Millionen und hat damit die zweitgrößte Bevölkerungsdichte Großbritanniens. Das primäre Einzugsgebiet umfasst etwa 1,65 Millionen Einwohner, von denen 785.000 als „Einkaufsbevölkerung“ der Stadt betrachtet werden.

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Das Asset Management-Team von Müller hat vor kurzem von der Schweizer Anlagestiftung für Pensionskassen AFIAA einen Managementauftrag für das Schomberg House in 80-82 Pall Mall im Londoner Stadtbezirk St. James erhalten.

Das Gebäude wurde im Herbst 2017 von der PGIM Real Estate erworben und umfasst 3.500 qm mit 5 Obergeschossen und einem Sockelgeschoss.

Das Gebäude ist für weitere 15 Jahre an die Fonds Manager Permira Advisers vermietet.

Das auf der Südseite von Pall Mall am westlichen Ende gelegene Gebäude verfügt über eine markante rote Ziegelfassade mit modernen Anbauten an der (südlichen) Rückseite. Das Objekt stammt aus dem Jahre 1688, als es vom Duke of Schomberg, dem stellvertretenden Kommandeur von Wilhelm von Oranien, als Einfamilienhaus erworben wurde. Zu den Bewohnern dieses Gebäudes gehörte auch der Maler Thomas Gainsborough.

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Das Investmentteam von Müller International war bei diesem zentral gelegenen Bürogebäude in Glasgow mit Blick auf den River Clyde für die Beschaffung und Beratung beim Kauf durch ein deutsches Family Office verantwortlich.

Das moderne Gebäude, mit einer Fläche von etwa 7.430 qm auf 9 Etagen sowie 31 zusätzlichen Parkplätzen im Untergeschoss, stammt aus dem Jahre 2004 und ist bis Anfang 2021 voll an Atkins und Chubb, zwei Firmen mit einem D&B 5A1 Rating, vermietet. Das Objekt befindet sich im Internationalen Finanzdienstleistungsbezirk (IFSD) von Glasgow, der von der schottischen Wirtschaftsförderungsgesellschaft Scottish Enterprise bevorzugt wird, um für Investitionen in der zweitgrößten Stadt des Vereinigten Königreichs zu sorgen und Anleger anzuziehen.

„Es ist interessant, dass einige der eher institutionellen Anleger und ausländischen Käufer aus Übersee vom derzeitigen Brexit-Tumult in London hypnotisiert zu sein scheinen, während ein deutsches Family Office noch gute Anlagemöglichkeiten erkennen kann. Diese Gelegenheit stellte eine begrenzte Abwärts-Position dar und in Verbindung mit der Schwäche des Pfund Sterling und einem gesunden lokalen Markt in Glasgow, hat dies zu guten Aussichten für unseren Kunden geführt, um seinen vorsichtigeren Mitbewerbern zuvorzukommen“, betont Peter Shapeero, Managing Direktor von Müller International. „Wir sind in den vergangenen Jahren sehr aktiv in Glasgow gewesen, so dass wir eine gute Anlagemöglichkeit schnell genug erkennen können“, fügt Peter Shapeero hinzu.

Die verhältnismäßig kurzen Laufzeiten der Mietverträge wurden von Müller als eine attraktive Möglichkeit für Asset Management, sowohl in Bezug auf die laufenden Erträge als auch im Hinblick auf die attraktiven Mietzuwachsaussichten innerhalb des Gebäudes und auch innerhalb des Finanzdistrikts selbst erkannt. Das Gebäude hat inzwischen ein gewisses Alter, da es 2004 fertiggestellt wurde. In einem Markt, in dem die Mietererwartungen und die Anforderungen der Mitarbeiter an die Arbeitsumgebung ständig zunehmen, sieht Müller hier eine Möglichkeit, das Gebäude sowohl unter ökologischen Aspekten als auch unter Berücksichtigung des Gestaltungsprofils zu modernisieren.

Müller International arbeitet bereits seit längerer Zeit in Glasgow, da sich diese Stadt in den vergangenen mehr als 20 Jahren als ein beliebter Investitionsstandort bei einer Reihe von deutschen Investoren erwiesen hat.

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Nach einer vor kurzem erfolgten Prüfung der Asset Performance wurde beschlossen, die Objekte zu renovieren, neu zu positionieren und neu zu vermieten.

Müller hat die Führungsrolle bei der Neupositionierungs-Strategie übernommen und hat die Design Teams sowie die Vertrags- und Vermietungsteam beauftragt, um das Spring Garden-Projekt umzusetzen.

Unser Asset Management Team war ursprünglich mit dem Asset und Immobilien-Management von zwei Bürogebäuden mit mehreren Mietern im Central Business District von Manchester – 19 Spring Gardens und 44 Peter Street – beauftragt worden.

19 Spring Gardens umfasst insgesamt 3.344 qm und besteht hauptsächlich aus Büroflächen sowie zwei Einzelhandelsflächen, mit Lockton Insurance, Clarke Willmott und der The Re-Think Group als Mietern.

44 Peter Street ist ein neungeschossiges Bürogebäude mit 2.322 qm, das an Mieter wie Kennedy Solicitors, Griffith & Armour, Buck Consultants und Hurd Rolland Architects vermietet ist.

Die beiden Objekte bieten bedeutende Asset Management-Möglichkeiten durch ein aktives Mietmanagement und ergänzen ein substantielles Portfolio an britischen Büroobjekten, die von unserem Team gemanagt werden.

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Diese Asset Management-Mandate veranschaulichen:

• Die Art von Asset Management-Serviceleistungen, die wir für internationale Investoren bei Investitionen in britische Gewerbeimmobilien anbieten.
• Wie wir als Vertreter des Investors in Großbritannien in der Lage sind, die Investitionen unseres Kunden zu schützen und deren Wert durch aktives Asset Management zu steigern.

Unser Asset Management Team ist vom Investor mit dem Management von Condor House beauftragt worden.

Das 2015 erworbene Objekt war ursprünglich Teil eines 1,1 Mrd GBP. Portfolios mit 11 Gebäuden in ganz Europa. Nach einem intensiven Zeitraum von Asset Management wurde das Objekt Mitte 2019 verkauft.

Condor House befindet sich direkt gegenüber der St. Pauls Kathedrale mit etwa 11.148 qm Büroflächen mit einmaligem Blick auf den Eingangsbereich der Kathedrale und die Westfassade. Das Gebäude dient als britische Zentrale für Morgan Lewis & Bockius, Moelis sowie das Londoner Büro von Shepherd and Wedderburn. Im Erdgeschoss befinden sich neun Restaurants, darunter Café Rouge, Pizza Express, GBK und Yo! Sushi.

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Unser Asset Management Team ist vom Investor mit dem Management von Condor House beauftragt worden.

Das 2015 erworbene Objekt war ursprünglich Teil eines 1,1 Mrd GBP. Portfolios mit 11 Gebäuden in ganz Europa. Nach einem intensiven Zeitraum von Asset Management wurde das Objekt Mitte 2019 verkauft.

Das Portman Square House, das sich in einer Spitzenlage an einem der berühmtesten Londoner Plätze befindet, bietet etwa 9.300 qm Grade A-Büroflächen mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. In diesem Gebäude befinden sich die Zentralen von Cushman & Wakefield sowie Invesco UK und Nationwide in den Räumen der ursprünglichen Portman Building Society.

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3 Hardman Square ist ein erstklassiges, hochwertiges Bürogebäude von Foster & Partners und gehört zum renommierten Spinningfields-Entwicklungsprojekt mit 16.722 qm Grade A-Büroflächen.

Das Objekt stand wegen der Insolvenz der britischen Kanzlei Halliwells leer. Das Asset Management Team von Müller hat die gesamte Sanierung und Neuvermietung der Büroflächen an mehrere hochwertige Mieter koordiniert und damit den Anlagewert wiederhergestellt. Mitarbeiter von Müller waren auch im Liquidationsausschuss vertreten, der von BDO eingesetzt worden war, um so viel Geld wie möglich zurückzufordern und den Verlust ihres Kunden zu begrenzen.

Das Engagement des Asset Management Teams von Müller International war von entscheidender Bedeutung für die Umwandlung des Gebäudes in ein führendes, dynamisches Bürogebäude mit mehreren Mietern.

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Dieses Projekt veranschaulicht:

• Wie wir für internationale Anleger mit Investitionen in britischen Gewerbeimmobilien arbeiten.
• Unseren einzigartiger Müller-Ansatz im Bereich Asset Management, der unsere Erfahrung und unseren Sachverstand mit dem Einsatz von Experten für konkrete Aufgabenstellungen verbindet, um damit optimal auf die Bedürfnisse unseres Kunden einzugehen.
• Als Vertreter des Investors in Großbritannien sind wir in der Lage, die Investitionen unseres Kunden zu schützen und aktives Risikomanagement für sie zu betreiben.

Beratung im Rahmen der Vermittlung eines geeigneten Partners für AFIAA als Entwicklungsmanager, ursprünglich über eine Equity-Partnerschaft/Kapitalzuführung. Der Partner sollte eine bewährte Erfolgsbilanz für London aufweisen, in der Lage sein, das Bestandsgebäude nach dem Auszug von Schroders zu sanieren und zu erweitern und nach der Umgestaltung für ein flexibles Belegungsangebot sorgen.

Die Stanhope PLC wurde als bevorzugter Entwicklungsmanager ausgewählt und unternimmt zurzeit einen Gestaltungsprozess, um eine verstärkte Konzentration und Effizienzen innerhalb des Gebäudes sicherzustellen. Dadurch kann das Gebäude neu gebrandet und erfolgreich neu vermietet werden. Müller International setzt das Asset und Immobilien-Management des Gebäudes fort.

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Unsere Asset Management-Team war ursprünglich mit der Objektverwaltung des bekannten Turms beauftragt worden und übernahm danach die Rolle des Asset Managers bei der Neupositionierung des Objektes.

Es handelt sich dabei um ein größeres Gebäude mit gemischter Nutzung über 11 Etagen, mit Einzelhandel im Erdgeschoss und Büroflächen auf den Etagen. Das Gebäude hat bedeutende kurz- und mittelfristige Asset Management-Chancen geboten, um Wertschöpfung über Sanierung, Mietumstrukturierung und Neuvermietung mit höheren Mieten zu erzielen.

Müller verhandelte zur Weitervermietbarkeit der Büroflächen und unternahm eine vollständige Sanierung.

Das Objekt Holborn Tower befindet sich im Bereich Midtown, der zurzeit rasch verbessert und diversifiziert wird und von zahlreichen Mietern und Immobilienanlegern bevorzugt wird. Die positive Entwicklung dieses Viertels wird durch eine florierende wirtschaftliche Entwicklung in London und die erwarteten Vorteilen aus der neuen Ost-West-Verbindung von Crossrail unterstrichen.

Die Strategie hat zu neuen Mietern mit erhöhten Mieten geführt, so dass die mit unseren Kunden vereinbarten Asset-Strategien umgesetzt worden sind.

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10 Aldersgate ist ein Bürogebäude mit 3.716 qm zwischen dem London Museum und der St. Pauls Kathedrale, für das der deutsche Immobilienfonds Hansainvest einen langfristigen Erbbauvertrag hat.

Nach dem Ablauf des Einzelmietvertrags verhandelte Müller International die Vermietung von zwei Etagen an bestehende Untermieter. Unser Asset Management Team hat ein Projekt zusammengestellt und geführt, um die Sanierung des Gebäudes nach Grade A-Vorgaben vorzunehmen, zusammen mit dem Austausch von größeren mechanischen und elektrischen Betriebsanlagen und blieb dabei innerhalb der Budget- und Terminvorgaben.

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Nachdem Müller International das Gebäude für einen größeren Fonds aus Malaysia erworben hatte, verhandelte das Unternehmen über die Veräußerungsbedingungen für dieses Büro- und Einzelhandelsgebäude mit 17.994 qm, das über dem Bahnhof Victoria Station im Victoria District im Westend entwickelt wurde.

Nachdem der Kauf zwei Jahre vorher für 207 Mio. GBP erfolgte, verhandelte Müller International einen Veräußerungspreis von 255 Mio. GBP für die Verkäufer; dies entspricht einem Anstieg um 23 % innerhalb von zwei Jahren.

Die erfolgreiche Veräußerung zu einem deutlich höheren Preis, veranschaulicht die Fähigkeit von Müller International, die Marktbedingungen in dem sich verbessernden und umwandelnden Victoria District genau zu beobachten. Es zeigt weiterhin, dass Müller in der Lage ist, Kunden im Hinblick auf opportunistische Gewinne, die auch aus grundlegenden strategischen Empfehlungen für den Kunden aus der Kaufphase heraus stammen, zu beraten, um künftige ‚Optionalitäten‘ zu schaffen.

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Unsere Abteilung Asset Management hat die Umstrukturierung des Mietverhältnisses mit dem bekannten Fondsmanager Schroders Investment Management für dessen Zentrale mit 14.864 qm in Gresham St Paul’s in der City of London, erfolgreich verhandelt. Der Mietvertrag sollte 2015 ablaufen.

Müller International war in der Lage, Schroders Bedingungen anzubieten, die das Unternehmen überzeugten, in ihrer bestehenden Zentrale mit hoher Sichtbarkeit im Eigentum des Schweizer Pensionsfonds AFIAA zu bleiben, statt den geplanten Umzug in ein neu entwickeltes Gebäude vorzunehmen.

Die erfolgreiche Bindung eines prestigevollen Mieters und die Durchsetzung von verbesserten Konditionen für den Kunden zeigen, dass unsere Asset Manager in der Lage sind, die Risikoexposition der Anleger zu verringern und die Vermögenswerte für unsere Kunden zu verbessern.

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